Cada año muchos estudiantes buscan alojamiento para vivir durante el curso académico. Los tablones de la Universidad se llenan de anuncios en los que se admiten o buscan chicos o chicas para compartir una vivienda. La mayoría de los estudiantes recurre al alquiler de un piso o casa, por lo que es conveniente que conozcas qué es un contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento podrá ser verbal o escrito, si bien es obligatorio formalizarlo por escrito cuando lo pide alguna de las partes. Veamos algunas cuestiones que debes saber antes de alquilar una vivienda.

Duración del contrato

Las partes pueden libremente establecer la duración del contrato, pero si el plazo acordado es menor de cinco años habrá prórrogas anuales obligadas para el dueño y voluntarias para ti hasta cumplir ese período.

Si los contratantes no establecen ningún plazo se entiende que el contrato se firma por un año, pudiendo tú prorrogarlo hasta cinco años.

Por el contrario, no tendrás derecho a prórroga si el propietario ha previsto en el contrato que la necesitará para habitarla antes de los cinco años, debiendo ser ocupada por éste dentro de los tres meses desde la extinción del contrato.

Transcurridos los mencionados cinco años, salvo que haya un preaviso con un mes de antelación por cualquiera de las partes, el contrato se renovará anualmente hasta un máximo de tres años más.

Si el contrato tiene una duración superior a los cinco años podrás desistir del arrendamiento, transcurrido dicho plazo, siempre que avise con dos meses de antelación.

Podrás finalizar el contrato comunicándolo al dueño con un mes de antelación a la terminación del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas. Si el contrato contempla una duración menor a cinco años, no puedes extinguir la relación antes del tiempo pactado porque estarías incumpliendo el contrato, por lo que incluso tendrías que abonar una indemnización al propietario, si así se ha previsto.

Precio del alquiler

El precio del alquiler es libre, conforme a lo pactado por las partes, siendo su pago mensual.

Tendrá lugar en la propia vivienda, en metálico, a no ser que se haya pactado otra cosa al respecto, con obligación de entregar recibo o justificante, debiendo figurar la identificación del arrendador y tuya, importe, fecha del pago y período del arrendamiento, constando además de forma separada lo que corresponde al alquiler y lo que corresponde a servicios como luz, agua, teléfono, gas, comunidad, basura, etc.

Durante los cinco primeros años la actualización se hará conforme el Índice de Precios al Consumo (IPC). Pasado este plazo será el porcentaje que hayan acordado las partes o, en otro, caso, según el IPC.

El dueño está obligado a notificar el incremento del IPC y acompañará certificado oficial o señalará el Boletín Oficial donde se publicó, bastando que se haga constar en el recibo del mes anterior.

Gastos generales y servicios individuales

Los gastos individuales (luz, agua, teléfono, gas, etc.), que deben estar establecidos mediante contadores, los tendrás que pagar tú, aunque los contratos de suministros de estos bienes se encuentren a nombre del dueño.

Los gastos generales para el mantenimiento de la vivienda, es decir, limpieza de escalera, ascensor, etc., así como otros servicios y tributos, serán pagados por ti si así se pactó en el contrato.

Desalojo de la vivienda antes de finalizar el contrato

Al margen de las causas generales de incumplimiento de las obligaciones pactadas en un contrato, el dueño te podrá echar de la vivienda por los siguientes motivos concretos:

• No pagas el importe del alquiler o cualquier otra cantidad que te corresponda, según lo pactado.
• No has depositado la fianza o su actualización.
• Has subarrendado o cedido la vivienda a otra persona sin el consentimiento del dueño.
• Realizas actos dolosos y obras inconsentidas por el propietario.
• Realizas actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
• No vives en la casa.
• Las autoridades han declarado en ruina la vivienda.

Abandono de la vivienda antes de lo pactado

Por supuesto tú podrás en cualquier momento irte de la vivienda, desistir del contrato, siempre que pagues el precio pactado de la renta que quedase por cumplir, salvo que la vivienda fuese arrendada a un tercero en el momento de ser desalojada.

Los dos casos en que puedes rescindir el contrato sin abonar la indemnización pactada son:

• Si el dueño no realiza las reparaciones o las obras necesarias para conservar la casa.
• Por producir el dueño perturbaciones de hecho o derecho en relación con la vivienda.

Además, recuerda que si vas a ceder o subarrendar parcialmente la vivienda requieres del consentimiento expreso del propietario, asumiendo la persona que te sustituya todos tus derechos y obligaciones.

Obras en la casa

Como inquilino necesitas del consentimiento del dueño para hacer cualquier obra que modifique la estructura, estabilidad o seguridad y configuración de la vivienda o de sus accesorios.

Además de poder resolver el contrato, el dueño podrá exigirte que repongas las cosas a su primitiva situación al finalizar el contrato.

Las pequeñas reparaciones siempre son a cuenta tuya.

Por otro lado, estás obligado a soportar las obras que realice el propietario, es decir, a permitir la reparación siempre que no se puedan retrasar hasta el final del contrato.

El dueño tiene que comunicarte la realización de la obra y tú podrás irte de la vivienda definitivamente, salvo que las obras no afecten o lo hagan de forma irrelevante a la vivienda. Tienes derecho a que se reduzca el alquiler en proporción a la parte de la casa que no puedas ocupar durante las obras, así como a ser indemnizado por los gastos que dichas obras te ocasionen.

Cuando las obras de conservación hagan inhabitable la vivienda podrás suspender el contrato hasta su finalización o irte definitivamente de la casa, sin tener obligación de indemnizar al propietario por ello.

La fianza

Con la finalidad de garantizar el correcto cumplimiento de todas las obligaciones del contrato, es obligatoria la prestación de la fianza equivalente a un mes de alquiler. Sólo después de transcurrido el plazo mínimo legal de cinco años estás obligado a actualizar la cuantía de la fianza.

Concluido el arrendamiento, y en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, el propietario deberá devolverte el importe de la fianza, si no se hubieran producido acontecimientos cuyas consecuencias negativas o dañosas pretendan ser cubiertas por la fianza, compensando así los daños total o parcialmente, especialmente para aquellos supuestos donde fuere difícil obtener resarcimiento.

Otras cuestiones

Muchos jóvenes optan por compartir una casa con otras personas, pues es una de las fórmulas más rentables de vivir durante tu estancia en la Universidad. Esto implica asumir una serie de responsabilidades nuevas, a las que no estás acostumbrado, por ello te aconsejamos estudies una serie de variables que te evitarán numerosos problemas legales y sobre todo de convivencia.

• El espacio útil que tiene la casa, número de habitaciones, baños, etc. Eso hará que puedas determinar con cuántas personas vas a compartir espacio de forma cómoda para todos.
• Con qué tipo de personas estás dispuesto a vivir durante un largo período de tiempo. Analiza las formas de vida de cada uno, usos sociales, costumbres familiares, necesidades vitales, hobbies y aficiones, etc.
• Horarios y ritmos que previsiblemente van a seguir cada uno de los convivientes, así podrán repartir mejor las tareas comunes.
• Cómo se van a distribuir las tareas domésticas (limpieza, compra de alimentos, basura, pequeñas reparaciones, etc.)
• El reparto y el disfrute de las zonas comunes, como cocina, salón, comedor, baños, etc.

Si después de leer esta información aún tienes dudas sobre tu contrato de alquiler te podemos atender, previa cita, en la Asesoría Jurídica del Servicio de Información y Orientación,

Servicio de Información y Orientación
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Originalmente publicado el 18 de abril de 2007 en http://www.ull.es/Private/folder/wull/acceso_matricula/alojamiento/informacion_alojamientos.htm